Fastighetsportfölj i Småland

1. Smålandsportföljen – översikt

Co-Properties äger en samlad bostadsportfölj i Småland med fastigheter i Eksjö och Älmhult. Beståndet ligger i mindre orter med stabil efterfrågan på hyresrätter och pendlingsavstånd till större arbetsmarknader. Fokus är långsiktigt ägande med tydlig plan för både kassaflöde och värdeökning.

Fastigheterna är geografiskt koncentrerade i två kluster. Det ger en effektiv förvaltning där lokala entreprenörer och förvaltare kan hantera drift, underhåll och uthyrning på ett strukturerat sätt. Portföljen är tillräckligt stor för skalfördelar, men fortfarande överskådlig för en aktiv ägare.

En betydande del av lägenheterna i både Eksjö och Älmhult har renoverats under de senaste åren med nya kök, badrum och ytskikt. Flera fastigheter har utrustats med moderna luft/vatten-värmepumpar och samtliga lägenheter har individuella elmätare. Kvarvarande renoveringsbehov finns, men är kartlagt och ligger till grund för en tydlig value add-plan.

2. Varför investera i Smålandsportföljen

Portföljen kombinerar befintligt kassaflöde med tydlig utvecklingspotential. De viktigaste drivkrafterna är:

• Kassaflöde från bostäder
• Intäkterna kommer från ett stort antal bostadshyresgäster, vilket sprider risken jämfört med enskilda kommersiella kontrakt.
• Genomförda renoveringar och teknisk uppgradering
• En stor andel av lägenheterna har fått nya kök, badrum och ytskikt. Flera fastigheter har nya luft/vatten-värmepumpar, individuella elmätare och genomgångna stammar för vatten, värme och avlopp. Det minskar det akuta underhållsbehovet och ger en stabil teknisk bas.
• Tydlig value add-potential
• Det finns fortfarande lägenheter med enklare standard och viss vakans. Genom att slutföra renoveringar, fylla vakanser och höja standarden i utvalda objekt finns en tydlig möjlighet att öka både driftnetto och fastighetsvärde. En del av renoveringskostnaderna avser åtgärder kopplade till tidigare avtal med Migrationsverket, där ersättning för vissa delar hanteras genom underhandsreglering.
• Flexibel hyresstruktur
• I Eksjö saknas förhandlingsordning, vilket innebär att hyrorna kan sättas i direkt dialog mellan ägare och hyresgäster. Det ger utrymme att anpassa hyror över tid i takt med standardhöjningar. I Älmhult omfattas beståndet av förhandlingsordning med Hyresgästföreningen, vilket ger en tydlig och förutsägbar process för årliga hyresjusteringar. Kombinationen ger både flexibilitet och stabilitet i intäktsutvecklingen.
• Planerad förädling med tydlig tidsram
• Strategin är att under en flerårig period arbeta ned vakanser, genomföra planerade renoveringar och ytterligare stärka driftnettot. När portföljen visar full effekt i kassaflödet finns en klar logik för exit mot exempelvis institutionella köpare eller som del i en större plattform.

3. Eksjöbeståndet – moderniserat bostadsbestånd

Eksjöbeståndet består av 18 lägenheter med en uthyrbar area om cirka 1 388 kvadratmeter. Lägenheterna är strategiskt placerade i Bruzaholm, Hjältevad och Målilla, med korta avstånd till service, natur och kommunikationer. Läget ger ett naturnära boende med rimlig närhet till större arbetsmarknader.

Mellan 2017 och 2018 genomfördes en omfattande standardhöjning i beståndet. I dag är 13 av 18 lägenheter utrustade med renoverade badrum till modern standard och fyra lägenheter är totalrenoverade med nya kök, badrum och ytskikt. Flera fastigheter har nya luft/vatten-värmepumpar från NIBE. Samtliga lägenheter har egna elmätare, vilket ger tydlig kostnadsfördelning mot hyresgästerna.

Vatten-, värme- och avloppsstammar har setts över och bytts där det har behövts. Beståndet följer en strukturerad underhållsplan. I en av fastigheterna finns möjlighet att skapa två nya lägenheter genom ombyggnad, samt potential att totalrenovera två mindre fastigheter. Det ger både ett direkt värdehöjande inslag och möjlighet till ökade hyresintäkter.

Eksjöbeståndet omfattas inte av förhandlingsordning. Det innebär att hyror kan sättas genom direkt dialog med hyresgästerna, vilket ger utrymme att justera hyresnivåer i takt med standardhöjningar och marknadsläge. Sammantaget utgör Eksjöportföljen en lättförvaltad investering med tydlig intäktspotential.

4. Älmhultsbeståndet – uppgraderat bestånd med genomförda renoveringar

Älmhultsbeståndet omfattar 59 lägenheter i fyra separata bostadsområden med pendlingsavstånd på cirka 10 till 20 minuter till Älmhults centrum. Områdena ligger i anslutning till arbetsmarknad, natur och service, vilket gör dem attraktiva för hushåll som söker prisvärda bostäder med rimlig restid.

Under de senaste tre åren har beståndet genomgått en omfattande moderniseringsfas. Omkring 70 procent av lägenheterna har renoverats med nya kök, badrum och ytskikt. Under 2025 genomfördes ytterligare renoveringar för att höja standarden i utvalda lägenheter, inklusive målning, fönsterbyten, golvbyten, köks- och badrumsåtgärder, snickeriarbeten, förbättringar av innemiljö samt yttre underhåll. Vid utgången av december 2025 fanns 26 lägenheter färdigställda och godkända för uthyrning efter olika renoveringsinsatser.

Hälften av fastigheterna har nya luft/vatten-värmepumpar från NIBE, vilket stärker energieffektiviteten och sänker driftkostnaderna. Samtliga lägenheter har egna elmätare. Stammar för vatten, värme och avlopp har setts över och bytts ut där det har behövts. För närvarande finns tre större planerade underhållsåtgärder, där ett av projekten omfattar omläggning av tak i kombination med byggnation av två nya taklägenheter om cirka 80 kvadratmeter vardera, samt fönsterbyten och byte av en värmepump och två nya toaletter i ett av bestånden.

Fastigheterna i Älmhult omfattas av förhandlingsordning, där hyrorna förhandlas årligen mellan fastighetsägaren och Hyresgästföreningen. Förvaltningen sköts av ARC Fastigheter i nära samarbete med ägaren. Efter renoveringarna under 2025 finns ett större antal nyrenoverade lägenheter tillgängliga för uthyrning med uppdaterade hyresavtal. Detta ger en tydlig potential att öka intäkterna när vakanserna arbetas ned och den nya standarden får fullt genomslag i uthyrningen.