Fastighetsportfölj i Småland

Samlad bostadsportfölj i Småland med tydlig värdepotential:

Co-Properties erbjuder möjlighet att investera i en samlad bostadsportfölj om totalt 77 lägenheter, belägna i Småland. Beståndet består av 18 lägenheter i Eksjö kommun och 59 lägenheter i Älmhults kommun, samlat i geografiska kluster med effektiv förvaltning och tydlig lokal efterfrågan. Fastigheterna ligger i mindre orter med stabil bostadsmarknad och pendlingsavstånd till större arbetsgivare och regionala arbetsmarknader. Portföljen kombinerar befintliga hyresintäkter med flera identifierade värdedrivare som ger god potential för både kassaflödesförbättring och värdeökning.

Ett attraktivt köpläge skapat av operativt glapp:

En betydande del av den historiska uthyrningen har tidigare skett via Migrationsverket och externa förmedlare. Detta samarbete avslutades i samband med ett ägarbyte och att en kontrakterad regional fastighetsförvaltare gick i konkurs, vilket tillfälligt har lett till en hög vakansnivå om cirka 50 procent. Situationen har skapat ett operativt glapp, men också ett tydligt köpläge. Efterfrågan på hyresrätter i regionen är god, och vakansen bedöms vara ett resultat av förvaltning och uthyrningskanaler snarare än bristande marknad. Förvaltningen har nu tagits över av ARC Fastigheter, och uthyrningen kommer att aktiveras fullt ut via etablerade kanaler som Boplats och HomeQ.

Renoverat bestånd med dokumenterad standardhöjning:

En stor del av lägenheterna har redan genomgått omfattande renoveringar. I Eksjöbeståndet har majoriteten av lägenheterna fått nya badrum, och flera är totalrenoverade med nya kök, badrum och ytskikt. I Älmhult har cirka 70 procent av lägenheterna renoverats under de senaste åren. Under det senaste året har ytterligare renoveringar genomförts för cirka 2 miljoner kronor. En stor del av arbetskostnaden bedöms kunna återbetalas genom tidigare avtal, vilket innebär att nettoinvesteringen blir väsentligt lägre. Renoveringarna har också möjliggjort intern omflyttning av hyresgäster, vilket skapar förutsättningar att successivt åtgärda äldre lägenheter utan att tappa uthyrningsmomentum.

Tydliga värdedrivare:

• Minskad vakans genom aktiv uthyrning

• Hyreshöjningar på lägenheter där hyror inte justerats sedan 2017

• Årliga indexjusteringar i linje med KPI

• Vidare renoveringar som möjliggör högre hyresnivåer

• Amortering av lån som direkt stärker eget kapital

ARC Fastigheter bedömer att hyrorna efter genomförda åtgärder fortsatt ligger under marknadsnivå, vilket ger ytterligare uppsida över tid.

Utvecklingspotential utöver befintligt bestånd:

Utöver de 77 lägenheterna ingår cirka 4,3 hektar utvecklingsbar mark med sjöutsikt som kan detaljplaneras och avyttras. Därutöver finns potential att skapa ytterligare lägenheter genom ombyggnation av källare och vind samt genom renovering och omdisponering av befintliga byggnader. Dessa möjligheter är inte fullt inräknade i grundkalkylen, vilket ger en asymmetrisk uppsida för investerare.

Finansiell målsättning och exitstrategi:

När portföljen är fullt uthyrd bedöms hyresintäkterna med nuvarande hyresnivå uppgå till cirka 5,1 miljoner kronor per år, med driftkostnader strax under 900 tusen kronor. Målsättningen är ett årligt driftnetto om cirka 4,2 miljoner kronor överskott efter kapitalkostnader om 2,7 miljoner kronor. Strategin är att återinvestera kassaflödet, arbeta aktivt med beståndet och efter cirka fyra år avyttra bolaget som ett stabilt, välförvaltat fastighetsbolag till en större aktör i regionen. Fastigheterna värderades som fullt uthyrda till cirka 50 miljoner kronor år 2019. Med hänsyn till dagens ränteläge bedöms en rimlig värdering i nuläget vara cirka 42 miljoner kronor, med potential att öka till omkring 62 miljoner kronor genom planerade åtgärder.

Investeringen i korthet:

• Erbjudande: 28 procent av bolaget

• Investeringsbelopp: 12 miljoner kronor

• Antal aktier: 100 000

• Pris per aktie: 420 kronor

Cirka 50 procent av investerat kapital används till amortering av lån, vilket omedelbart stärker balansräkningen och aktievärdet. Resterande värdeökning drivs av operativa förbättringar, minskad vakans och höjt driftnetto.

Målet är att öka aktievärdet med 40 till 100 procent över en fyraårsperiod.

Exempel på utfall:

En investering om 1 miljon kronor, med en bedömd IRR om cirka 14 procent och en direktavkastning runt 9,85 procent, innebär en potentiell återbetalning om cirka 1,59 miljoner kronor vid exit.